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帝王娱乐城信誉怎么样: 【法眼看法】業主“甩鍋”分公司,物業公司如何接招?

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案情簡介


2008年4月3日,孫某某與某物業管理有限責任公司簽訂《前期物業管理服務協議》,約定孫某某接受乙方提供的物業服務,物業管理服務費4元月/平方米,每年交納一次。2012年12月21日,某房地產開發有限公司與某物業管理有限責任公司、某某物業管理有限公司簽訂《變更〈前期物業服務合同〉主體協議》,三方約定,原由甲、乙兩方于2007年6月簽訂的某山墅項目《前期物業服務合同》,根據《某股份有限公司關于某物業管理有限責任公司和某某物業管理有限公司所屬物業服務企業調整整合的通知》要求:“某物業管理有限責任公司所屬某山墅分部整體轉讓予某某物業管理有限公司”,經甲、乙、丙三方協商一致,達成協議:一、自本協議簽訂之日起,丙方成為《前期物業服務合同》的服務主體、《前期物業服務合同》中原乙方享有的合同權利和承擔的合同義務,均轉由丙方享有與承擔,乙方不再作為《前期物業服務合同》的主體承擔任何義務;二自本協議簽訂之日起,由甲方、丙方繼續履行《前期物業服務合同》,《前期物業服務合同》的內容不做變更。乙方與業主簽訂的《物業服務委托管理合同》中乙方的權利和義務,均轉由丙方享有和承擔。當日,某某物業管理有限公司(委托人)與某某物業二分公司(受托人)簽訂《關于A小區物業服務項目授權委托書》,約定:某某物業二分公司由某某物業管理有限公司全資設立,某某物業管理有限公司根據2012年12月21日與某物業管理有限公司、某房地產開發有限公司簽訂的《物業服務合同變更主體協議書》決定自該日起由其下屬公司二分公司為A小區提供物業服務。委托人根據上述協議將其所享有的權利與義務授權給某某物業二分公司享有與承擔,某某物業二分公司有權收取某物業管理有限公司在該小區服務期間的物業服務費用。2014年12月1日、20171月1日,某某物業二分公司與北京市A小區主委員會簽訂《物業服務合同》,由乙方負責A小區的物業服務,期限為2014年12月1日至201712月31日,孫某某自2008年4月3日入住,未交納2009年6月1日至2017年12月31日的物業費92017.03元,多次催討未果后提起訴訟。


法院判決


本院認為,孫某某與某物業管理有限責任公司(以下簡稱某物業公司)簽訂的《前期物業管理服務協議》系雙方真實意思表示,且不違反法律、行政法規的強制性規定,應屬合法有效某物業公司、某某物業公司將A小區物業服務主體的變更情況進行了公示。據此,某某二分公司有權向孫某某收取某物業公司提供物業服務期間的物業服務費。物業服務主體變更后,某某物業二分公司為柳明家園小區提供了物業服務,孫某某接受了物業服務,某某物業二分公司有權收取物業服務主體變更后至2014年11月30日的物業服務費。2014年和2017年,某某物業二分公司與A小區業主委員會簽訂的兩份《物業服務合同》,約定由某某物業二分公司為A小區繼續提供物業服務。上述兩份物業服務合同對A小區業主具有約束力,孫某某作為業主應按照《物業服務合同》的約定向某某物業二分公司交納2014年12月1日至2017年12月31日的物業服務費。關于物業服務質量問題,本院認為,物業服務是一種綜合性、專業性、全天候、全方面、不間斷的服務,對于物業服務的質量應從物業服務的長期情況和整體水平進行評價,僅僅以某一時點的某一瑕疵即否認物業服務的長期狀況和整體水平是不客觀的。本案中,孫某某提供的證據不足以證明某物業公司以及某某物業二分公司提供的物業服務長期存在嚴重違約的情形,故孫某某以物業服務質量未達到約定標準為由拒交物業服務費,缺乏依據,本院不予支持。各方當事人均應全面履行合同各項義務。孫某某作為涉訴房屋的使用者,在享受某某物業二分公司的物業服務后,應當如約支付物業費。由于物業服務存在連續性,因此對于孫某某訴訟時效的辯稱,法院不予采信。孫某某的其他辯稱,并不構成其不交物業費、電梯費的理由。因孫某某提出了物業服務存在的問題,其并非惡意拖欠物業費用,故對于某某物業二分公司主張的違約金,法院不予支持。某某物業二分公司計算費用數額有誤,法院予以調整。綜上所述,一審法院判決:一、孫某某于本判決生效后七日內向某某物業管理有限公司第二分公司交納二○○九年度至二○一七年度物業費、電梯費共計人民幣九萬一千九百八十五元三角三分;二、駁回某某物業管理有限公司第二分公司其他訴訟請求。


律師分析


《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定,建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同,以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同,對業主具有約束力。業主以其并非合同當事人為由提出抗辯的,人民法院不予支持?!噸謝嗣窆埠凸痙ā返謔奶醯諞豢罟娑?,公司可以設立分公司。設立分公司,應當向公司登記機關申請登記,領取營業執照。分公司不具有法人資格,其民事責任由公司承擔。



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