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摩纳哥娱乐城送钱: 【法眼看法】否認存在合法有效物業合同關系,物業公司如何接招?

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案情簡介

2010921日該小區的開發商公司與房地產物業管理中心簽訂《前期物業服務招標代理服務協議書》,前期物業公司先后有A物業公司、B物業公司。因該小區尚未成立業主委員會,2012916日,該小區的開發商公司與和A物業公司簽訂《物業管理合同》約定:“委托管理期限為兩年,自201281日起至2014731日止。20128C物業公司即進駐小區,并提供服務。20121130日房地產物業管理中心向C物業公司開具《小區項目選聘前期物業服務企業結論書》,最終確定C物業公司為小區項目前期物業企業。20148月起該小區多次召開業主委員會籌備小組會議,于2014126日正式成立業主委員會,并張榜公示。20151123日,業主委員會與C物業管理有限公司簽訂《物業管理委托合同》,約定委托管理期限為兩年,自20151123日起至20171023日止。合同簽訂后,C物業公司按照協議的約定提供了物業管理服務,且C物業公司在合同簽訂之前于20128月起開始為該小區提供物業服務。申請人肖某認為小區不存在業主委員會也就不存在合法有效的物業合同,《物業管理合同》約定仲裁條款,法院受理屬于程序違法,物業公司提供的物業服務差,管理混亂。以此為由提起再審申請。


法院判決

小區業主委員會未成立前,開發商依程序根據相關規定與C物業公司簽訂前期物業管理合同,并約定相關費用,沒有違背法律禁止性規定,也未侵犯業主的合法權益,應屬有效。肖某稱開發商與和盛物業公司簽訂的《物業管理合同》屬違法轉讓的再審申請理由不成立,本院不予采納。2014年小區業主委員會的成立雖可能存在程序上的瑕疵及未到相關行政主管部門備案,但備案只是一種行政管理行為,不是行政許可或者行政確認行為,故2015年小區業主委員會與C物業公司簽訂的《物業管理委托合同》合法有效。按約交納物業管理費是業主的主要義務,如果有證據證實物業公司未履行或未完全履行物業服務合同約定或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務為由,可以通過訴訟途徑要求物業公司承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任,但不能以此為由拒絕交納物業管理費。因為,物業公司的服務具有公共性,收取物業費是用于整體物業設施的維護保養、正常秩序維護所必需的費用,個別業主拒交物業費的行為,不僅損害了物業公司的利益,也損害了其他正常交費業主的利益,不利于物業整體管理。再審申請人肖某雖提供了一些現場拍攝照片,但均屬2017年拍攝,不能反映2012年至2015年小區的物業管理狀況。故肖某稱原一、二審判決按被申請人標準全額交納物業管理費明顯違反了合同權利相一致原則的理由也不能成立,本院不予采信?!段鏌倒芾硨賢匪溆兄儼錳蹩?,但肖某收到應訴通知書及開庭傳票后,既未及時提出管轄異議,也無故拒不到庭參加訴訟,二審開庭前仍未提出管轄異議,其行為應視為對法院管轄的認可。故肖某稱法院受理該案程序違法的理由亦不能成立,本院不予采納。綜上所述,原一、二審認定事實清楚,適用法律正確,依法應予維持。


律師分析

根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條“建設單位依法與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同,以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同,對業主具有約束力”。業主否認《物業服務合同》的效力沒有法律依據。物業公司提供的證據材料:物業公司與開發商簽訂的前期物業管理合同、前期物業服務招標代理服務協議、項目選聘前期物業服務企業結論書、新型網絡編碼印章準制證。

根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條“經書面催交,業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費,物業服務企業請求業主支付物業費的,人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務,業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的,人民法院不予支持?!幣抵饕暈鏌倒咎峁┪鏌搗裰柿坎?,管理混亂為由拒絕繳納物業費,沒有法律依據。因為,物業公司的服務具有公共性,收取物業費是用于整體物業設施的維護保養、正常秩序維護所必需的費用,個別業主拒交物業費的行為,不僅損害了物業公司的利益,也損害了其他正常交費業主的利益,不利于物業整體管理?!段鏌倒芾硨賢匪溆兄儼錳蹩?,但收到應訴通知書及開庭傳票后,既未及時提出管轄異議,也無故拒不到庭參加訴訟,二審開庭前仍未提出管轄異議,其行為應視為對法院管轄的認可。

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